Το ΣτΕ κρίνει συνταγματικό τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου που επιτρέπει διάσωση αδειών με «μπόνους» δόμησης

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ενέκρινε ως συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που είχε αποστείλει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για νομικό έλεγχο και αφορούσε τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τα «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και καθόριζε ποιες από αυτές μπορούν να διασωθούν.

Η χθεσινή δημοσίευση μάλιστα του πρακτικού επεξεργασίας (αριθμ. 135/2025) έριξε φως στο σκεπτικό των ανώτατων δικαστών σχετικά με την αποκατάσταση των οικοδομικών αδειών που ενώ είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τις 11.12.2024 είχαν ακυρωθεί στα δικαστήρια ή είχαν προσβληθεί δικαστικά και έτσι δεν μπορούσαν να υπαχθούν στις εξαιρέσεις των αποφάσεων της Ολομέλειας του ΣτΕ (146, 147, 148, 149/2025).

Ο ρόλος του περιβαλλοντικού προελέγχου
Σε κάθε περίπτωση, οι σύμβουλοι Επικρατείας θέτουν ως κύρια παρατήρηση ότι η επανέκδοση των οικοδομικών αδειών προϋποθέτει την ολοκλήρωση περιβαλλοντικού προελέγχου του σχεδίου, που εκπονείται σε τοπικό επίπεδο, ή, εάν χρειάζεται, στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων.

Ο μηχανισμός που προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα περιλαμβάνει το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) για την αντιστάθμιση της χρήσης των ευεργετημάτων του ΝΟΚ το οποίο θα χρηματοδοτείται από ποσά περιβαλλοντικού ισοδυνάμου τα οποία θα καταβάλλουν οι ενδιαφερόμενοι και την επανέκδοση των οικοδομικών αδειών με διαδικασία που διαφοροποιείται ανάλογα με το αν έχει ολοκληρωθεί ή όχι ο φέρων οργανισμός της οικοδομής. Ειδικότερα αναφέρεται το εξής: «Στις περιπτώσεις των ακυρωθεισών οικοδομικών αδειών και εκείνων η νομιμότητα των οποίων έχει αμφισβητηθεί δικαστικώς, οι οικοδομικές εργασίες που επετράπησαν με αυτές μπορούν να συνεχιστούν υπό ειδικότερες προϋποθέσεις, αναλόγως με το αν έχει ολοκληρωθεί ή όχι ο φέρων οργανισμός».

Οι προϋποθέσεις για τη συνέχιση εργασιών
Έτσι, το σύστημα που εισήχθη με το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος κρίθηκε συμβατό με το Σύνταγμα. Σύμφωνα το ΣτΕ το ΕΣΠΙΑΠ θεσπίζει έναν μηχανισμό μέσω του οποίου αντισταθμίζονται οι περιβαλλοντικές συνέπειες από τη χρήση των «μπόνους» δόμησης από την υλοποίηση των κατηγοριών οικοδομικών αδειών που εμπεριέχουν τα κριθέντα ως αντισυνταγματικά κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ.

Αεροφωτογραφίες: γιατί δεν επαρκούν ως αποδεικτικό
Ωστόσο, είναι ενδιαφέρουσα η παρατήρηση στην χθεσινή απόφαση του Ε’ Τμήματος του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου όσον αφορά στις αεροφωτογραφίες που αναφέρονται στο σχέδιο ως μέσο απόδειξης της ημερομηνίας εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών πριν από τις 11.12.2024. Όπως επισημαίνουν οι σύμβουλοι Επικρατείας η χρήση των αεροφωτογραφιών, εν γένει, ως αποδεικτικού μέσου της έναρξης των εργασιών πριν από την κρίσιμη ημερομηνία – χωρίς αυτές να προέρχονται από δημόσιο ή άλλο εγκεκριμένο φορέα, ώστε να καθίσταται βεβαία η σχετική ημερομηνία – δεν παρέχει τέτοια εχέγγυα και, ως εκ τούτου, «η ρύθμιση δεν τίθεται νομίμως», όπως επισημαίνουν στη γνωμοδότησή τους.

Κατεδαφίσεις και αρχαιολογικές τομές ως ένδειξη έναρξης έργου
Σχετικά με την πρόβλεψη του ΠΔ ότι εκκίνηση οικοδομικών εργασιών νοείται και η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ίδιου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από την 11η Δεκεμβρίου 2024, το ΣτΕ έκρινε ότι τίθεται νομίμως ως προϋπόθεση. Και αυτό διότι, όπως εξηγεί, «η κατεδάφιση των προϋφιστάμενων κτισμάτων, ως αναγκαία προϋπόθεση για την υλοποίηση της οικοδομικής άδειας ανέγερσης των νέων κτισμάτων εντός του ίδιου ακινήτου, πρέπει να έχει συντελεσθεί εντός του χρονικού διαστήματος των έξι (6) μηνών πριν από τις 11.12.2024, δηλαδή τελεί σε εύλογη χρονική συνάρτηση με την οικοδομική άδεια ανέγερσης».

Το ίδιο και για τη διενέργεια ανασκαφικών εργασιών της αρχαιολογικής υπηρεσίας στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας έως τις 11/12/2024. Σύμφωνα με τους δικαστές ωστόσο, πρέπει να προστεθεί στην εν λόγω διάταξη, και η περίπτωση διενέργειας δοκιμαστικών τομών της αρχαιολογικής υπηρεσίας.

Σε κάθε περίπτωση, η γνωμοδότηση επί του ΠΔ διασφαλίζει ότι μπορούν να συνεχιστούν οι εργασίες σε έργα που είχαν ξεκινήσει νομίμως έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Όπως αναφέρεται δε, «με τον συνταγματικά θεμιτό μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου επιδιώκεται η προστασία των διοικουμένων που οικοδόμησαν ή εξέδωσαν οικοδομικές άδειες καλόπιστα πριν από τις 11.12.2024, υπό το ισχύον κατά τον χρόνο εκείνο θεσμικό πλαίσιο, αλλά βρέθηκαν εκ των υστέρων αντιμέτωποι, μετά την ανατροπή του πλαισίου αυτού με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, με τις συνέπειες που προκαλούν η ακύρωση ή η δικαστική προσβολή των οικοδομικών αδειών».

The post Ανάσα στην οικοδομή με τα μπόνους δόμησης – Σε ποια έργα ανάβει πράσινο το ΣτΕ appeared first on ΣΥΝΕΙΔΗΣΗ.

• Μείωση κατά 41,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 53,7% στην επιφάνεια και μείωση κατά 43,3% στον όγκο τον Μάρτιο

Νέα μεγάλη πτώση καταγράφηκε τον Μάρτιο στην οικοδομική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα να υφίσταται μεγάλη «βουτιά» στην οικοδομή κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025. Όπως προκύπτει, ο κλάδος βιώνει τις αρνητικές επιπτώσεις σε συνέχεια της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Ο Μάρτιος στην οικοδομή
Ειδικότερα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής – Δημόσιας), κατά τον μήνα Μάρτιο 2025, στο σύνολο της Χώρας με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, ανήλθε σε 2.206 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 404.236 m2 επιφάνειας και 1.861.803 m3 όγκου, παρουσίασε δηλαδή, μείωση κατά 41,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 53,7% στην επιφάνεια και μείωση κατά 43,3% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024.

Οι εκδοθείσες άδειες Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας, στο σύνολο της Χώρας, κατά τον μήνα Μάρτιο 2025 ανήλθαν σε 2.194 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 397.348 m2 επιφάνειας και 1.825.995 m3 όγκου, παρουσιάζοντας μείωση κατά 41,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 54,1% στην επιφάνεια και μείωση κατά 43,8% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024.

Οι εκδοθείσες άδειες Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας κατά τον μήνα Μάρτιο 2025, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθαν σε 12 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6.888 m2 επιφάνειας και 35.808 m3 όγκου. Το ποσοστό συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στον συνολικό οικοδομικό όγκο, για τον μήνα Μάρτιο 2025, είναι 1,9%.

Η εικόνα στο πρώτο τρίμηνο για την οικοδομή
Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Απρίλιο 2024 έως τον Μάρτιο 2025, το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 28.479 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6.437.904 m2 επιφάνειας και 29.390.732 m3 όγκου. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024 παρατηρήθηκε μείωση κατά 3,5% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 5,1% στην επιφάνεια και μείωση κατά 4,4% στον όγκο.

Κατά την ίδια χρονική περίοδο, Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, μείωση κατά 3,6% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 5,8% στην επιφάνεια και μείωση κατά 5,8% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024. Το ποσοστό συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στον συνολικό οικοδομικό όγκο, για την ανωτέρω περίοδο, είναι 3,6%.

Το τρίμηνο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2025, η Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της Χώρας, μείωση κατά 29,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 43,2% στην επιφάνεια και μείωση κατά 33,0% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του έτους 2024. Κατά την ίδια περίοδο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2025, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, μείωση κατά 29,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 43,5% στην επιφάνεια και μείωση κατά 33,3% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2024.

The post Οικοδομή: Μεγάλη πτώση τον Μάρτιο – «Βουτιά» στο πρώτο τρίμηνο λόγω ΝΟΚ appeared first on ΣΥΝΕΙΔΗΣΗ.

Με την οικοδομή να έχει αφήσει οριστικά πίσω της τα πέτρινα χρόνια της κρίσης και να «τρέχει» με υψηλούς ρυθμούς, παρά την ενεργειακή κρίση που έχει ανεβάσει το κατασκευαστικό κόστος, ένα νέο πακέτο με τέσσερα μέτρα έρχεται να δώσει ακόμη μεγαλύτερη ώθηση στο εγχώριο real estate.

«Παγωμένος» ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές έως το τέλος του 2024, χαμηλότοκα δάνεια για απόκτηση πρώτης κατοικίας από νέους και νέα ζευγάρια και δύο νέα προγράμματα για ανακαίνιση κατοικιών είναι τα μέτρα που ενεργοποιούνται τους επόμενους μήνες και αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση των κατασκευών, την προσέλκυση κεφαλαίων από το εξωτερικό, την αύξηση των πωλήσεων παλαιών και νεόδμητων ακινήτων, την αναβάθμιση των κατοικιών, αλλά και την ενίσχυση της απασχόλησης στον κλάδο της οικοδομής.

Τα 3+1 μέτρα που αναμένεται να στηρίξουν την οικοδομή περιλαμβάνουν:
Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, η αγορά πήρε τα πάνω της και έμεινε όρθια όλο το προηγούμενο διάστημα, και κυρίως κατά την πανδημία, λόγω της αναστολής του ΦΠΑ που αποτελεί βασικό σύμμαχο για όποιον θέλει να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά.

Το νέο διετές «πάγωμα» του ΦΠΑ σε όλα τα ακίνητα μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2024 αποτελεί θετικό σοκ στην οικοδομή καθώς συμβάλλει στη διατήρηση των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης της οικονομίας με την τόνωση των κατασκευών, διατήρηση του ενδιαφέροντος για νεόδμητα ακίνητα και την προσέλκυση ξένων που θέλουν να επενδύσουν στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Με την αναστολή του ΦΠΑ 24% έως και το τέλος 2024, όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο. Η αναστολή αφορά και όλα τα αδιάθετα ακίνητα με άδεια οικοδομής από τη 1η Ιανουαρίου 2006 (όταν επιβλήθηκε ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές). Επίσης, η απαλλαγή ισχύει και στην περίπτωση της αντιπαροχής όταν ο κατασκευαστής που υπόκειται στον φόρο έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ.

Χαμηλότοκα δάνεια έως 150.000 ευρώ σε νέους και νέα ζευγάρια για αγορά πρώτης κατοικίας
Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει από το πρώτο τρίμηνο του 2023 και θα μπορούν να ενταχθούν νέοι έως 39 ετών με ελάχιστο ετήσιο εισόδημα έως 10.000 ευρώ και ανώτερο εισόδημα αντίστοιχο με αυτό που ισχύει για το επίδομα θέρμανσης. Δηλαδή 16.000 ευρώ για τον άγαμο, 24.000 ευρώ για τον έγγαμο, προσαυξανόμενα κατά 3.000 ευρώ για κάθε παιδί. Το δάνειο αφορά αγορά πρώτης κατοικίας έως 120 τ.μ. και έτος κατασκευής έως το 2007.

Η δόση θα είναι πολύ χαμηλότερη από το ενοίκιο και θα φτάνει τα 275 ευρώ για σπίτι αξίας 100.000 ευρώ με τα σημερινά δεδομένα. Το επιτόκιο με τα σημερινά δεδομένα θα είναι στο 1% αλλά σε κάθε περίπτωση θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων. Για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες το επιτόκιο θα είναι μηδενικό.

Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, «το πρόγραμμα θα δυσκολέψει όσους ζουν στον Νομό Αττικής και θα αναζητήσουν μια κατοικία από 75 τμ έως 120 τμ με δύο τουλάχιστον υπνοδωμάτια άνω του 1ου ορόφου, καθώς τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση στα νότια, βόρεια και ανατολικά προάστια η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν μηδενική. Αντίθετα όσοι νέοι ή ζευγάρια ζουν ή σκέφτονται να ζήσουν στην περιφέρεια, κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, θα έχουν περισσότερες και ποιοτικότερες επιλογές ακινήτων» σημειώνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.

«Ανακαινίζω – Ενοικιάζω»
Το πρόγραμμα αναμένεται να ξεκινήσει το πρώτο τρίμηνο του 2023 και επιδοτεί την ανακαίνιση κατοικιών οι οποίες είναι κενές και δεν χρησιμοποιούνται, προκειμένου να διατεθούν σε μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών. Το ποσοστό επιδότησης των υλικών και εργασιών ανακαίνισης φθάνει έως 40%.

Διαβάστε επίσης: Φωτιά παίρνει το κόστος της οικοδομής
Αφορά κατοικίες μέχρι 100 τμ στις οποίες ο ωφελούμενος θα πρέπει να έχει τουλάχιστον 50% της επικαρπίας ή της πλήρους κυριότητας, οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ. Οι ωφελούμενοι θα επιλέγονται με βαθμολογία που πριμοδοτεί όσους έχουν μικρότερη ακίνητη περιουσία και ζητούν μικρότερη ενίσχυση από τη μέγιστη (40%).

«Εξοικονομώ – Ανακαινίζω»
Το πρόγραμμα αναμένεται να ξεκινήσει τον Δεκέμβριο και αποτελεί συνδυασμό επιδότησης και άτοκου ή χαμηλότοκου δανεισμού σε νέους ηλικίας 18-39 ετών για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών που ιδιοκατοικούν.

Στο «Εξοικονομώ για Νέους» οι δικαιούχοι πρέπει να έχουν ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 50.000 ευρώ, το ακίνητο πρέπει να είναι ιδιόκτητο ή ιδιοκατοικούμενο ή να υπάρχει πλήρης κυριότητα ή αν ο ωφελούμενος το ενοικιάζει σε τρίτους, να έχει την επικαρπία του ακινήτου. Στο «Ανακαινίζω για Νέους» που παρέχει χαμηλότοκα δάνεια μέχρι 7.000 ευρώ για εργασίες αναβάθμισης της κατοικίας, οι δικαιούχοι πρέπει να καλύπτουν το ίδιο εισοδηματικό όριο με το «Εξοικονομώ».

Προβλέπεται ωστόσο επιπλέον επιδότηση ύψους 3.000 ευρώ για όσους έχουν ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 20.000 ευρώ. Το ακίνητο πρέπει να είναι ιδιόκτητο ή ιδιοκατοικούμενο ή αν ο ωφελούμενος το ενοικιάζει σε τρίτους να έχει την πλήρη κυριότητα ή την επικαρπία του ακινήτου.

The post Ακίνητα: Τα 4 μέτρα στήριξης της οικοδομής appeared first on ΣΥΝΕΙΔΗΣΗ.