Στεγαστικό: Από την αντιπαροχή στους έξτρα ορόφους – Τι είναι το «build to rent»
- Το Build to Rent, τα φορολογικά κίνητρα και η συζήτηση για ψηλότερα κτίρια σε επιλεγμένες περιοχές
Στη δεκαετία του ’60, οι μονοκατοικίες έδιναν τη θέση τους στις πολυκατοικίες για να χωρέσει ο κόσμος που έφτανε στην Αθήνα. Σήμερα, η συζήτηση στρέφεται σε ψηλότερα κτίρια, για να χωρέσουν περισσότερες κατοικίες στην αγορά. Μόνο που το στεγαστικό πρόβλημα έχει αλλάξει. Το ζητούμενο επιπλέον είναι να υπάρχει χώρος και στο πορτοφόλι εκείνου που αναζητά σπίτι.
Η αντιπαροχή υπήρξε ο κινητήρας της μεταπολεμικής ανοικοδόμησης. Αυλές και χαμηλά σπίτια παραχωρούσαν τη θέση τους σε διαμερίσματα, στεγάζοντας την εσωτερική μετανάστευση και την επιθυμία χιλιάδων οικογενειών για μια καλύτερη ζωή. Η Αθήνα μεγάλωσε καθ’ ύψος, αποκτώντας τη γνώριμη φυσιογνωμία της, αλλά και τις πυκνοδομημένες γειτονιές που σήμερα δυσκολεύονται να υποδεχθούν νέες πιέσεις.
Έξι δεκαετίες αργότερα, η κυβέρνηση αναζητά ξανά λύσεις προς τα «πάνω». Ο Κυριάκος Μητσοτάκης, μιλώντας στο συνέδριο του Βήματος «Διάλογοι για την Αθήνα», έβαλε στο τραπέζι την παροχή περισσότερων τετραγωνικών ενδεχομένως μέσω ενός ή δύο επιπλέον ορόφων ως κίνητρο για κτίρια που θα κατασκευάζονται αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση.
Το μοντέλο έχει ήδη νομοθετηθεί
Το Build to Rent, πάντως, έχει ήδη αποκτήσει νομοθετική βάση στην Ελλάδα. Το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» θεσπίστηκε με νόμο που δημοσιεύθηκε τον Ιούνιο του 2026 και απευθύνεται σε νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στις κατασκευές ή στη διαχείριση ακινήτων. Καλύπτει τόσο την ανέγερση νέων κατοικιών όσο και τη μετατροπή κτιρίων άλλης χρήσης σε σπίτια προς ενοικίαση.
Η λογική του διαφοροποιείται από την κατασκευή για άμεση πώληση. Ο επενδυτής διατηρεί τις κατοικίες στην ιδιοκτησία του, τις διαχειρίζεται και αποκτά έσοδα από τα μισθώματα. Το βασικό οικονομικό κίνητρο είναι η απαλλαγή των εσόδων από την εκμίσθωση των ενταγμένων ακινήτων από τον φόρο εισοδήματος. Ως αντάλλαγμα, οι κατοικίες πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση επί τουλάχιστον δέκα χρόνια, με προκαθορισμένο μίσθωμα.
Το κρίσιμο περιεχόμενο βέβαια βρίσκεται στους όρους εφαρμογής. Θα πρέπει να υπάρξει κοινή υπουργική απόφαση που θα περιγράφονται ,ο τρόπος προσδιορισμού και το ύψος του ενοικίου, οι προϋποθέσεις συμμετοχής, οι συμβάσεις με τους ενοικιαστές και οι υποχρεώσεις συντήρησης. Αυτές οι λεπτομέρειες θα καθορίσουν την ισορροπία ανάμεσα στην ελκυστικότητα της επένδυσης και στην προσιτή στέγαση.
Η νέα πρόταση του Πρωθυπουργού προσθέτει ένα δεύτερο πιθανό κίνητρο. Πολεοδομικό όφελος δίπλα στη φορολογική απαλλαγή. Περισσότερα διαμερίσματα στο ίδιο οικόπεδο μπορούν να βελτιώσουν τα οικονομικά ενός έργου και να κάνουν πιο ελκυστική μια επένδυση.
Τι επιτρέπει το ΣτΕ
Σε όλη αυτή τη συζήτηση παρεμβάλλονται οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια εφαρμογή των επίμαχων κινήτρων, χωρίς προηγούμενη αξιολόγηση των ιδιαίτερων συνθηκών κάθε περιοχής.
Σε αυτό το σημείο αποκτά σημασία η αναφορά του Παύλου Μαρινάκη στο ραδιόφωνο του meganews και στην εκπομπή ΠαράΤυποι στην οποία ανέφερε πως θα μπορούσε θα μπορούσε να υπάρξει δυνατότητα εξέτασης της πρότασης (για επιπλέον ορόφους) σε συγκεκριμένες περιοχές.
Η δοκιμασία της προσιτής στέγης
Στο εξωτερικό υπάρχουν διαφορετικές εκδοχές του μοντέλου. Στην Αγγλία, το πλαίσιο του Build to Rent προβλέπει κατοικίες με προσιτό μίσθωμα μέσα στα συγκροτήματα κατοικιών. Στη Μαδρίτη, το Plan VIVE συνδυάζει δημόσια γη και ιδιωτική κατασκευή και διαχείριση για την προσφορά προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Για την Ελλάδα, το κόστος γης και κατασκευής, η χρηματοδότηση και η ταχύτητα των αδειοδοτήσεων θα κρίνουν το ενδιαφέρον των εταιρειών. Οι δεσμεύσεις για τα μισθώματα και η τήρησή τους θα κρίνουν το όφελος των νοικοκυριών από την άλλη.
