ΠΑΝΣΥΠΟ: Το μισό εισόδημα για στέγη, φθίνει η ιδιοκατοίκηση – Τι δείχνουν οι αριθμοί πίσω από το «Σπίτι μου 2»
- Το πάλαι ποτέ ελληνικό πλεονέκτημα της ιδιοκατοίκησης απέναντι στην Ευρώπη χάνεται με τα χρόνια, ενώ η στεγαστική πίστη δεν φαίνεται να αναθερμαίνεται με τα προγράμματα «Σπίτι μου»
Σχεδόν το μισό του διαθέσιμου εισοδήματός του φαίνεται να δίνει ο μέσος δικαιούχος για να κρατήσει την κατοικία που μόλις απέκτησε με το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλήνιου Συλλόγου Υπαλλήλων ΟΑΕΔ – τ. ΟΕΕ – τ. ΟΕΚ (ΠΑΝΣΥΠΟ), τη στιγμή που το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα φαίνεται να διολισθαίνει σταθερά.
Το ελληνικό πλεονέκτημα της ιδιοκατοίκησης απέναντι στην Ευρώπη χάνεται με τα χρόνια, ενώ η στεγαστική πίστη δεν φαίνεται να αναθερμαίνεται με τα εν λόγω προγράμματα. Οι υψηλές προσδοκίες γρήγορα διαψεύδονται καθώς στην πορεία καταγράφονται σημαντικά προβλήματα. Για παράδειγμα, η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων – με τον περιορισμό ως προς την παλαιότητα – και οι τσουχτερές τιμές οδηγούν σε περιορισμένες εγκρίσεις αιτήσεων.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» ολοκληρώθηκε στις 31 Αυγούστου 2026 και τα δάνεια που εγκρίθηκαν ανέρχονται σε 15.097, με μέσο ύψος δανείου 120.400 ευρώ. Ο ΠΑΝΣΥΠΟ επισημαίνει, ωστόσο, ότι υπεγράφησαν 14.114 δανειακές συμβάσεις αντί για τις 20.000 που είχαν εξαγγελθεί, έμειναν αδιάθετα 460 εκατ. ευρώ από τον προϋπολογισμό, ενώ όσο το πρόγραμμα έτρεχε οι τιμές αγοράς κατοικιών συνέχισαν να ανεβαίνουν.
Η ιδιοκατοίκηση σε φθίνουσα πορεία
Το 2019 η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα ήταν 75,4%, ενώ το 2025 έπεσε στο 69,4%, χάνοντας έξι ποσοστιαίες μονάδες μέσα σε έξι χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι η Ελλάδα κινείται πλέον πολύ κοντά στο μέσο όρο της ΕΕ (68,5%).
Καθώς η χώρα συγκλίνει με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, το πάλαι ποτέ ελληνικό πλεονέκτημα στην ιδιοκατοίκηση εξαφανίζεται. Τα στοιχεία αποτυπώνουν το μέγεθος της μεταβολής. Η χώρα αριθμεί περίπου 4,33 εκατομμύρια ιδιωτικά νοικοκυριά. Με την εφαρμογή της πτώσης των έξι μονάδων σε αυτή την κλίμακα, προκύπτει ένα ισοδύναμο περίπου 260.000 νοικοκυριών που σήμερα βρίσκονται εκτός ιδιοκατοίκησης, σε σχέση με το 2019.
Την ίδια στιγμή, σχεδόν τρεις στους δέκα κατοίκους της χώρας ζουν σε νοικοκυριά όπου το κόστος στέγασης απορροφά περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Το ποσοστό αυτό, γνωστό ως «στεγαστική υπερεπιβάρυνση», ήταν 28,9% το 2024 – σχεδόν τρεισήμισι φορές πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ (8,2%).
Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η Eurostat την 1η Αυγούστου 2026 για το 2025, η Ελλάδα βελτιώθηκε ελαφρώς στο 26,4%, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο να πέφτει επίσης στο 7,7%. Ωστόσο, η Ελλάδα παραμένει σταθερά πρώτη στην ΕΕ, με υπερτριπλάσια απόσταση από τον μέσο όρο.
«Σπίτι μου 2»: Ο μέσος δικαιούχος
Το ερώτημα που τίθεται από τον ΠΑΝΣΥΠΟ είναι πόσο προσιτή είναι στην πράξη η μέση κατοικία του «Σπίτι μου 2» και αν τελικά το πρόγραμμα δανείων μπορεί να αποτελεί απάντηση στη στεγαστική κρίση.
Μετατρέποντας το φορολογικό εισόδημα σε καθαρό διαθέσιμο εισόδημα, ο μέσος δικαιούχος έχει περίπου 1.544 ευρώ τον μήνα. Για το δάνειο των 120.400 ευρώ – άτοκο κατά το μισό, με τη μέγιστη διάρκεια 30 ετών, ακριβώς για να μείνει η δόση όσο πιο χαμηλή γίνεται – η μηνιαία δόση διαμορφώνεται περίπου στα 438,56 ευρώ.
Η δόση όμως είναι μόνο η αρχή. Προσθέτοντας ρεύμα, θέρμανση, νερό, ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, ασφάλιση, κοινόχρηστα και βασική συντήρηση, προκύπτει ένα ολοκληρωμένο μηνιαίο κόστος στέγασης. Σχεδόν ένα στα δύο ευρώ του διαθέσιμου εισοδήματος του μέσου δικαιούχου κατευθύνεται στη δόση και στα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης του σπιτιού.
Μετά τα έξοδα για τη στέγαση απομένουν περίπου 825 ευρώ τον μήνα για τρόφιμα, μετακινήσεις, ρούχα, υγεία, τηλεπικοινωνίες, εκπαίδευση, έξοδα παιδιών, έκτακτες ανάγκες και – αν απομείνει κάτι – για αποταμίευση. Αν μπει στην εξίσωση και το φλέγον θέμα του δημογραφικού, διερωτάται κανείς με ποια χρήματα θα δημιουργήσει οικογένεια ένας νέος άνθρωπος, όταν σχεδόν το μισό του εισόδημά του είναι ήδη δεσμευμένο για τη στέγη.
Όσον αφορά το ζήτημα της ποιότητας των διαθέσιμων ακινήτων, το μέσο έτος κατασκευής των κατοικιών του προγράμματος είναι το 1982. Δηλαδή, ο μέσος δικαιούχος αγοράζει ένα σπίτι ηλικίας 44 ετών, σε μια χώρα με παλιό και ενεργοβόρο κτιριακό απόθεμα.
Για πολλούς δικαιούχους η επιλογή ήταν απολύτως λογική: όταν ένα αντίστοιχο σπίτι κοστίζει ακόμα περισσότερο σε ενοίκιο, η δόση για την απόκτηση περιουσίας είναι προτιμότερη. Αυτό όμως αποκαλύπτει και το πραγματικό αδιέξοδο, καθώς πολλοί νέοι κλήθηκαν να διαλέξουν ανάμεσα σε δύο ακριβές διαδρομές – ένα ολοένα πιο ακριβό ενοίκιο ή ένα στεγαστικό δάνειο δεκαετιών.
Πολύ λιγότερες συμβάσεις από τις εξαγελθείσες
Το «Σπίτι μου 2» ξεκίνησε με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και αρχικό σχεδιασμό έως 20.000 ωφελούμενους, επισημαίνει Πανελλήνιος Σύλλογος Υπαλλήλων ΟΑΕΔ. Στις 31 Αυγούστου 2026 ολοκληρώθηκε το πρόγραμμα, με 14.114 δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1,54 δισ. ευρώ.
Η διαφορά των 460 εκατ. ευρώ από τον αρχικό προϋπολογισμό σημαίνει ότι το 23% του συνολικού ποσού δεν μετατράπηκε ποτέ σε υπογεγραμμένη σύμβαση. Αντί για τον αρχικό σχεδιασμό, έχουμε 5.886 λιγότερες συμβάσεις, περίπου 29,4% κάτω από τον αριθμητικό στόχο.
Το ίδιο το επίσημο δελτίο Τύπου, όπως λέει ο Σύλλογος, αναφέρει ότι εγκρίθηκαν δάνεια αξίας 1,82 δισ. ευρώ, που αντιστοιχούν – σύμφωνα με την ανακοίνωση – στο 94,5% του προϋπολογισμού. Η απλή διαίρεση όμως δίνει 1,82 / 2 = 91%, όχι 94,5%. Η διαφορά επαναλαμβάνεται αυτούσια σε όλα τα κυβερνητικά ανακοινωθέντα, χωρίς να εξηγείται ο παρονομαστής που την δικαιολογεί. Παρ’ όλα αυτά, τονίζει ο ΠΑΝΣΥΠΟ, το πρόγραμμα παρουσιάστηκε ως «σχεδόν απόλυτη επιτυχία».
Ακολούθως, αναφέρεται ότι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» εξαγγέλθηκε τον Σεπτέμβριο του 2024 σε μια αγορά που βρισκόταν ήδη σε περίοδο μεγάλης ακρίβειας και περιορισμένης προσφοράς κατοικιών. Σε αυτή την αγορά διοχετεύτηκε νέα, επιδοτούμενη ζήτηση δισεκατομμυρίων. Αυτό που ακολούθησε ήταν το εξής:
Οι 14.114 αγορές του «Σπίτι μου 2» δεν πρόσθεσαν 14.114 νέα σπίτια στο ελληνικό οικιστικό απόθεμα, αλλά μετέφεραν υφιστάμενες κατοικίες από έναν ιδιοκτήτη σε έναν άλλο, μέσα σε μια αγορά όπου η προσφορά παρέμεινε ουσιαστικά σταθερή.
Ο ΠΑΝΣΥΠΟ διευκρινίζει ότι δεν αποδίδει το σύνολο των αυξήσεων αποκλειστικά στο πρόγραμμα, δεδομένου ότι η αγορά επηρεάζεται από περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, βραχυχρόνιες μισθώσεις, ξένη ζήτηση, κενό απόθεμα και έλλειψη κοινωνικής κατοικίας. Ωστόσο, προσθέτει, όταν μια αγορά έχει ήδη περιορισμένη προσφορά, η διοχέτευση μεγάλης επιδοτούμενης αγοραστικής δύναμης στο ίδιο απόθεμα δεν δημιουργεί νέες κατοικίες, απλώς ανεβάζει την τιμή τους.
Οι 14.114 δικαιούχοι που κατάφεραν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία έχουν ένα πραγματικό, απτό όφελος. Η δημόσια πολιτική όμως δεν κρίνεται μόνο από όσους κατάφεραν να μπουν σε ένα πρόγραμμα, κρίνεται και από όσους έμειναν απέξω, όσους δεν μπορούν να δανειστούν, όσους νοικιάζουν σε ολοένα υψηλότερες τιμές, όσους εγκαταλείπουν την ιδιοκατοίκηση, και όσους, ακόμα και όταν αποκτήσουν σπίτι, χρειάζονται σχεδόν το μισό τους εισόδημα για να το πληρώνουν, υπογραμμίζει ο ΠΑΝΣΥΠΟ.
Τι προτείνει ο ΠΑΝΣΥΠΟ
Η πρόταση «Στέγη με Στοιχεία – Εθνικό Σχέδιο Προσιτής, Κοινωνικής και Αξιοπρεπούς Κατοικίας» που έχει καταθέσει ο ΠΑΝΣΥΠΟ δίνει βάρος στην αύξηση της προσφοράς κατοικίας, στη δημιουργία μόνιμου κοινωνικού αποθέματος και στη μείωση του πραγματικού στεγαστικού κόστους για τα νοικοκυριά.
Πρώτος άξονας είναι η δημιουργία Εθνικού Παρατηρητηρίου Στέγης, με συστηματική συλλογή και διασταύρωση στοιχείων από αγγελίες, πραγματικές συναλλαγές, μισθώσεις, φορολογικά δεδομένα και έρευνες πεδίου, ώστε να υπάρχει πραγματική εικόνα για τις τιμές, τα κενά ακίνητα, τα εισοδήματα, τη ζήτηση και τις τοπικές ελλείψεις.
Δεύτερος άξονας είναι η πραγματική αύξηση της προσφοράς. Η πρόταση περιλαμβάνει εθνική απογραφή αδρανών ακινήτων, επανάχρηση εγκαταλελειμμένων κτιρίων και παλαιών επαγγελματικών χώρων, παραγωγή κατοικιών χαμηλού και προσιτού ενοικίου και ίδρυση Εθνικού Δημόσιου Οργανισμού Στέγασης και Κοινωνικής Κατοικίας.
Τρίτος άξονας είναι η παρέμβαση στην αγορά μίσθωσης. Ο ΠΑΝΣΥΠΟ προτείνει Συμβόλαιο Προσιτής Μίσθωσης για ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν δημόσια κίνητρα, καθορισμό ζωνών στεγαστικής πίεσης με κλιμακούμενα μέτρα και, όπου η κατάσταση ξεπερνά συγκεκριμένα όρια, δυνατότητα προσωρινού περιορισμού των αυξήσεων των ενοικίων.
Στόχος είναι η μείωση των νοικοκυριών που βρίσκονται σε στεγαστική υπερεπιβάρυνση κατά τουλάχιστον 25% μέσα σε μία τετραετία, δημιουργία τουλάχιστον 25.000 νέων κοινωνικών και
προσιτών κατοικιών έως το τέταρτο έτος εφαρμογής, επανάχρηση 150 κτιρίων και ετήσιο δημόσιο απολογισμό με πραγματικούς δείκτες αποτελέσματος.
Παράλληλα τονίζει το πρόβλημα με τα όρια που θέτουν τα προγράμματα «Σπίτι μου»: απευθύνονται σε νοικοκυριά που μπορούν να περάσουν τραπεζικό έλεγχο, να διαθέσουν ίδια κεφάλαια και να αναλάβουν μακροχρόνια δανειακή υποχρέωση.
Έξω από αυτή την περίμετρο παραμένουν νέοι με ασταθή εργασία, χαμηλόμισθοι, μονογονεϊκές οικογένειες, άνθρωποι με πολύ χαμηλά εισοδήματα, φοιτητές και ηλικιωμένοι με μικρές συντάξεις. Για αυτούς τους πολίτες η ελεύθερη αγορά ενοικίασης παραμένει ουσιαστικά η μοναδική επιλογή. Και αυτή η αγορά, όπως δείχνουν οι δείκτες γίνεται συνεχώς ακριβότερη.
